Crédit immobilier

Présentation du crédit immobilier

Le crédit mobilier se définit, par l’emprunt d’une somme d’argent, qui sera utilisée pour financer l’achat ou la rénovation d’un bien immobilier. Ce type de crédit peut être attribué sous un certain nombre de critères bien précis et est applicable à un logement constituant la résidence principale, secondaire ou une habitation louée à un tiers.

Accordé le plus souvent par une banque ou un organisme de prêt spécialisé, le crédit immobilier est généralement conclu pour un montant fixe et pour une durée assez longue pouvant facilement flirter avec les 40 ans, sauf lors d’un prêt relais qui est caractérisé par sa fugacité. Qu’il soit à taux fixe ou révisable, le crédit immobilier exige habituellement un apport personnel variant de 10 à 30%.

Le crédit immobilier est en fait accordé dans le but d’épauler toute personne intéressé dans son projet d’achat ou de rénovation d’un bien immobilier. Alors, pour commencer, il faudra définir le projet immobilier :

Durée du crédit immobilier et les mensualités 

Une chose en entrainant une autre, en choisissant une durée de crédit, vous déterminez le niveau de vos mensualités et inversement. Il convient donc de prendre en compte plusieurs facteurs qui permettront de déterminer la durée du crédit :

•   Plus la durée d’emprunt est longue, plus les intérêts augmentent.
• Le taux d’intérêt est plus élevé que sur un crédit à taux variable.
• Le risque de défaut de paiement est important pour la banque et il est normal qu’en contrepartie elle se rémunère avec un taux plus élevé.
• Le coût du crédit est plus important, ainsi, pour le même montant d’emprunt et le même taux d’intérêt, allonger la durée d’emprunt de 10 ans à 20 ans revient quasiment à doubler le coût du crédit. Le coût d’emprunt augmente avec la durée.

Il serait donc plus intéressant pour l’emprunteur d’opter pour la durée la plus courte pour son crédit. L’organisme vous propose différentes sortes de crédit immobilier parmi lesquels l’emprunteur aura à choisir :

• Le crédit bancaire
  Ces prêts sont distribués par tous les établissements de crédit. Ils sont libres: les banques fixent librement les taux et le montant des frais. Dans la plupart des cas, la banque prêteuse exigera le fait d’avoir un compte courant (avec domiciliation des salaires) chez elle.
• Le prêt à taux zéro
  Le nouveau prêt à taux zéro au 1er Février 2005 Le Gouvernement a décidé de mieux aider les Français qui disposent de revenus modestes à devenir propriétaires pour la première fois de leur résidence principale.
• Les aides des prêts de l’employeur
  Le 1% logement. Toutes les entreprises de plus de 10 salariés sont tenues de consacrer chaque année 0,45% des salaires versés au financement des logements de leurs employés. Cette cotisation est appelée le 1% employeur (elle était de 1% à l’origine). Elle est redistribuée aux salariés et doit être affectée soit au financement de prêts à coût réduit, les prêts 1% logement, soit à des logements en location à prix préférentiels
• Les prêts épargne logement
  Le système de l’Epargne Logement a été mis en place en 1965 afin de favoriser l’épargne des particuliers tout en leur offrant des prêts immobiliers à taux réduits. Il existe 2 formules : le Plan Epargne Logement (PEL) et le Compte d’Epargne Logement (CEL).
• Le prêt relais
  Faire coïncider vente et achat est naturellement la meilleure solution. Mais la revente peut durer plus longtemps que prévu. Une solution : le crédit-relais qui permet de ne pas laisser s’échapper le nouveau logement convoité.

 Apport personnel en matière de crédit immobilier

L’apport personnel constitue la somme d’argent qui provient de vos propres économies et que vous apportez à l’achat. Il peut aussi provenir de la participation débloquée de votre entreprise, qui est la part que le salarié perçoit sur les revenus de son entreprise ; d’un emprunt familial ; de votre PEL ; d’un prêt à taux 0.

En général, les banques demandent qu’au moins 10% de l’opération soient financés par votre apport personnel. En pratique, 20 à 30% d’apport sont particulièrement appréciés. Il est plus difficile, mais possible d’emprunter sans avoir d’apport personnel. Même si vous n’avez pas d’économies, vous avez peut-être droit à des prêts aidés (prêt à taux 0%). Ils faciliteront votre emprunt en gonflant votre apport.

Bien sûr, plus votre apport personnel sera important, meilleures seront les conditions que vous consentira la banque. Pour elle, l’apport personnel est un moyen d’appréciation du risque qu’elle encourt en vous prêtant de l’argent. L’emprunteur qui a un apport personnel important a prouvé sa capacité d’épargne et donc sa capacité à rembourser un emprunt. Il a un « profil » moins risqué et il est normal qu’il bénéficie d’un taux d’intérêt plus faible. Au contraire, si l’emprunteur est depuis longtemps dans le monde du travail, a des revenus réguliers et confortables et n’a pas réussi à se constituer une épargne, on peut soulever des doutes quant à sa future capacité de remboursement.

En un mot, plus l’apport personnel est important, moins vous emprunterez, et plus les banques vous accorderont facilement un crédit, parce qu’elles auront confiance.

Quel taux de crédit immobilier choisir ?

Les organismes ne prêtant pas gratuitement, il est important de connaître les taux proposés (qui constituent pour elle le pourcentage de la somme totale prêtée qui lui revient en rémunération), afin de pouvoir choisir en toute connaissance de cause. Vous avez :

• le taux fixe : la somme prêtée, son taux d’intérêt et le nombre de mensualités sont définis au moment de la signature du contrat et n’évoluent jamais.
• le taux variable : le taux varie selon les fluctuations du marché. Ainsi il peut baisser ou monter, être parfois avantageux parfois non. C’est un risque à prendre !
• Le prêt à taux 0:
  Comme son nom l’indique, c’est un prêt sans intérêt. Il ne coûtera donc rien du tout. Mais, pour le souscrire il faut répondre à plusieurs caractéristiques :
  – accéder à la propriété pour la 1e fois
  – financer l’achat d’une résidence principale
  – occuper le logement au maximum 1 an après l’avoir acquis
  Le montant du prêt varie en fonction du salaire annuel et de la zone géographique.

Dans tous les cas, il est important de négocier au moment de la signature :

• le remboursement anticipé : en cas de revente, vous pouvez rembourser la totalité du prêt d’un coup, auquel cas le prêteur ne percevra pas les intérêts restants. C’est un point dont il est important de définir les modalités au préalable.
• le crédit modulable : perte d’emploi, revers de fortune,accident de la vie… que faites vous si vous ne pouvez plus payer ? Le crédit modulable doit s’adapter à votre situation en « modulant » les mensualités à la hausse ou à la baisse, selon votre choix.

Cela vous permet d’avoir encore plus de facilités…